Huurrecht

Het huurrecht betreft het samenstel van regels op het gebied van huur. Huur is de overeenkomst waarbij de verhuurder de verplichting op zich neemt aan de huurder een zaak of gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken, en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie (zie artikel 7:201 BW). Vaak wordt het huurrecht in verband gebracht met de verhuur van huizen of kamers. Het huurrecht is echter ook van toepassing op het huren van een fiets of een auto.

Kenmerken huur

Uit bovenstaande definitie blijkt dat huur twee essentiële kenmerken heeft: de verhuurder verstrekt de huurder het gebruik van een zaak, en de huurder biedt de verhuurder een tegenprestatie. Als aan beide voorwaarden is voldaan, is er sprake van een huurovereenkomst en zijn de regels van het huurrecht van toepassing. Dit geldt ook als er boven het contract iets anders staat (bijvoorbeeld: gebruiksovereenkomst).

Wettelijke basis

De meeste regels van het huurrecht zijn te vinden in boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (artikel 7:201 t/m 7:310 BW). Daarnaast zijn er enkele andere wetten en bepalingen die betrekking hebben op specifieke onderdelen van het huurrecht, zoals de Huurprijzenwet woonruimte, het Besluit huurprijzen woonruimte en het Besluit servicekosten.

Huurobjecten

Het huurrecht is van toepassing op de huur van zaken, ook wel huurobjecten genoemd. Afhankelijk van het soort huurobject zijn bepaalde regels van toepassing. Sommige regels zijn op alle huurobjecten van toepassing. Zie hieronder een overzicht van de verschillende huurobjecten en de daarop van toepassing zijnde regelgeving.

  • Huur van roerende zaken: artikel 7:201 t/m 7:231 BW.
  • Huur woonruimte: artikel 7:201 t/m 7:231 en art. 7:232 t/m 7:282 BW.
  • Huur van middenstandsbedrijfsruimte: artikel 7:201 t/m 7:231 BW en art. 7:290 t/m 7:310 BW.
  • Huur overige bedrijfsruimte: artikel 7:201 t/m 7:231 en art. 7:230a BW.

 

Pachtrecht

Pacht is een overeenkomst waarbij de verpachter een onroerende zaak (een hoeve of los land) of een gedeelte daarvan aan de pachter in gebruik geeft voor de uitoefening van landbouw, in ruil voor een tegenprestatie (vaak een geldbedrag). Feitelijk is dit dan ook een bijzondere vorm van het huurrecht. Om van pacht te kunnen spreken moet er sprake zijn van een bedrijfsmatige uitvoering van landbouw. Het is een gecompliceerd en specialistisch rechtsgebied, zowel inhoudelijk als processueel. Hoewel iedereen in principe zijn eigen belangen kan behartigen, is aan te raden u te laten bijstaan. Als de procesregels niet goed worden nageleefd heeft dat grote gevolgen, doordat degene die een perceel in gebruik geeft plots geconfronteerd wordt met een langlopende pachtrelatie of doordat een pachter zijn aanspraken op het gepachte verliest.

De pachtovereenkomst

De meest voorkomende vormen zijn reguliere pacht, geliberaliseerde pacht voor los land en teeltpacht. De reguliere overeenkomst kan worden aangegaan voor een hoeve, agrarische woningen, losse agrarische bedrijfsgebouwen of los land. Voor een hoeve is de wettelijke duur twaalf jaar. Voor los land of losse gebouwen is dit zes jaar. Na afloop van deze termijn wordt de overeenkomst automatisch verlengd met een periode van zes jaar, tenzij de overeenkomst wordt opgezegd. De overeenkomst kan onder voorwaarden langer of korter duren. Het aangaan van een overeenkomst voor onbepaalde tijd is niet mogelijk. De prijs moet voldoen aan de eisen van het Pachtprijzenbesluit. De wetgeving kent vele bepalingen die de pachter beschermen.

Geliberaliseerde pacht is als vorm flexibeler dan de reguliere variant. Er is minder vastgelegd in de wet, maar deze vorm is alleen mogelijk bij de verpachting van los land en duurt korter of langer dan zes jaar.

Los land kan ook tijdelijk worden verpacht met teeltpacht voor één- of tweejarige teelten waarvoor vruchtwisseling noodzakelijk is. Deze overeenkomst kan worden aangegaan voor de duur van maximaal één of twee jaar. In dit geval ontstaat feitelijk alleen een recht om gewassen te telen op het land voor een periode van één of twee jaar en gelden de meeste beschermingsbepalingen niet.

Het pachtrecht is een goed voorbeeld van hoe een agrarisch grondgebruiker geconfronteerd wordt met zeer ingewikkelde en veelomvattende wetgeving. De regelgeving is complex door vele wetswijzigingen, dwingendrechtelijke bepalingen en de variatie in contractvorm. Complexe zaken als verlengingsprocedures, opzegging en indeplaatsstelling hebben meestal verstrekkende gevolgen.

Neemt u bij een vraag over huur- of pachtrecht contact met ons op!